相続税対策でアパート経営で成功させるコツ
田んぼや畑を今まで頑張って維持してきた方の多くは、相続税対策を考え、どうすれば一番いいのか悩んでいられると思います。その中でアパート経営がいいとは言われるものの、実際アパート経営に向いてる土地、向いてない土地と言うのがあります。それを今回お話ししたいと思います。
成功させるコツの前に、相続税対策で失敗してしまった例を挙げると、相続税を納める額が小さくなれば成功だと思っている方が多い。
実は相続税対策のためのアパート経営で成功している人は必ず「利益が多いようにする」と言う事を考えている。それを実現した上で、次におまけで相続税を少なくするということが出来ている。
銀行からの借金が相続税の控除で引けるからと、利益が少ないとか、立地が悪いアパートを建ててしまうと利益が多いようにはならないので、相続税対策のアパート経営としては失敗です。
なぜならアパートを建てた本人が亡くなると、借金が多ければ相続税は少なくて済みますが、アパートの立地が悪く、空室も多く、利益が少なければ銀行への返済が苦しくなり、相続したお子さんや奥さんが「すぐにでもアパートを売って楽になりたい」と考えてしまい、せっかく今まで頑張って田んぼを維持し、土地を残そうと頑張ってきたのに、代がかわったら途端に無くなってしまうのです。
この場合何がいけなかったのかと言うと、
・立地が悪く、入居者が集まらず空室の懸念が高いのに無理にアパートを建ててしまった
・相続税が少なくなれば相続税対策は成功と勘違いした
・銀行がお金を貸してくれるということは上手くいくと勘違いした
ということです。
銀行は、上手くいかないと分かっているアパートでもお金を貸してくれます。なぜなら、担保として十分な土地や建物、お金をとっているので、失敗してもその担保をもらって売ればいいだけだからです。
では、相続税対策で成功させるにはどうしたらいいかと言うと、
・立地が良ければその土地で、立地が悪ければその土地を売って、そのお金でよい立地のアパートを買うか、土地を買う
・相続税対策のアパート経営でも「会社経営」と同じく、利益が最大になるようにすること。そのためには建築時から良い建物を低価格で建てる事
・銀行はアパート経営が良く分かってないというのを意識し、自分でアパート経営でどうしたら利益を最大にできるかよく考える
ということです。
とは言え、どうすればいいのかアパート経営をしたことが無いので、初めてのことですから誰かに聞かないといけません。その場合、既にアパート経営をしていて、成功させているご近所の方に相談するのがいいでしょう。
相続税対策のアパート経営でもなんでもそうですが、既に上手くやれている人に教えてもらってマネをすれば上手くいくものです。
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