相続税対策で失敗した典型例をあげると、

・特に何も対策しなかった

・農協の無料相談で相続税対策が苦手な税理士だと気づかず相談した

・ファイナンシャルプランナーや証券会社の営業マンに相談してしまった

・有名だからと大手の不動産会社の営業マンに相談してしまった

相続税対策を何もしないというのも一つの選択です。相続する人がいないのならば、ご自身が最も幸せな時間を過ごせるように資産やお金を使えばいいのですからそれでいいのです。しかし、もし相続する人が喜んでもらえるよう考えているなら、相続税対策は必要です。

私の住んでいる岡崎市や安城市には農協を利用している田んぼや畑をお持ちの農家の方が多くいらっしゃいます。

農業を利用していると日々の農薬や除草剤、肥料、耕運機などを農協を通して購入することもあったり、大切なお金を農協に預けているのが普通になってます。

そのためか、金融機関の農協自信が相続税がまずいくらかかるのか計算をしてくれるということで、税理士を紹介してくれて実際に相続税が分かりありがたいのですが、問題はここから、その税理士自身は相続税のプロなのですが、相続税対策では素人である事実に気づかず相談しているのがとてもまずいところです。

相続税対策が素人なのですから、一緒に親身になって考えてくれるわけもないので、相続税で何も解決したことになりません。

結局、相続税を専門にしている税理士はあなたの資産や資金をどうすれば守れるのかと言う事を実際やったことも、成功させたこともないのですから相続税対策の答えを期待するのは無駄と言う事です。

田んぼや畑を持つあなたが相談すべきは、近所の同じ境遇の農家の方で、アパート経営や駐車場経営を既にやっている方です。

その方が実際にやっている中で上手くいっていることいないことを聞き、上手くいっていることはマネをして、上手くいかなかったことはやめておけばいいのです。

世の中の田んぼや畑を持つ農家の方達がなぜアパート経営をしているかと言うと、アパート会社の営業マンの話を信じてというより、既にアパート経営をしている地主さんからの話しで、最適解の一つだと気が付いたからなのです。

最近ではアパート以外に、サービス付き高齢者住宅（サ高住）など高齢者向けの施設を作ることで相続税対策をする方もいます。

高齢者住宅の場合、その高齢者住宅の責任や従業員を上手く回してもらえる会社がどうしても必要ですから、アパート経営と比べて難易度は高くなります。

私のお客さんでも検討している方は多いですが、本人自身が施設運営をする委託する経営者が不在になった時に代わりにご自身や奥さん息子さん達が従業員となって入居者の方達の生活に支障がないようにする覚悟のある方が向いていると感じます。

都心にお住いの方や、都心の賃貸物件をお持ちの方の場合、不動産と金融商品や株などから得られる財産を相続税対策したい方が多いです。

土地は少なくてもマンションやテナントビルなど価値の高いものを持っていたり、株などでは1億円以上お持ちなのですが、価値が高いだけに税金の対象になりやすいので、あの手この手が必要となります。

十年前には、マンションの最上階を現金で買う作戦が通っていて、実際に節税効果があったのですが、現在ではその防止策が打たれ今では通用しません。

とは言え、現金で持っているより不動産に変換することで20％以上の節税効果があります。

マンションを買う場合は必ず、家賃収入が多く、購入費用が比較的安いものを選んでください。これは不動産投資に限らず、利益を出すために必要な事です。

毎月の利益が無く、赤字のような物件では相続税は確かに控除され、減額されますが、利益がないものや毎月赤字補填しないといけないものだとするとを息子さんや娘さんが受取って喜ぶと思いますか？

相続税対策の不動産投資で最も大切なのは「減税よりも、利益が多いものを選ぶ」ということです。減税はあくまでもおまけ。減税をメインにして利益が出ない物件で成功した人は見たことありません。

ファイナンシャルプランナーや証券マン、銀行員に相続税対策の相談をした人もほとんど対策に失敗しています。これもまた、彼ら彼女等は相続税対策を実際に行い成功させたことが一度もない素人だからです。

相続税対策の成功に有名であることや、大企業であることは全く関係ありません。相続税対策は実績のある人に相談すべきです。親せきや職場、お友達やご近所にそういった相続税対策で成功させている人がいたら聞くべきはその人です。

相続税対策で失敗する人はとにかく聞くべき人を間違えているのです。営業マンや銀行員、証券マンが成功者ならその会社の社長や、自分で起業しそんな会社に入るわけがないのです。

結果を出せないから雇われている。結果を出せない人に何百回聞いてもそれは全てあなたの求める回答ではないということなのです。

不動産の相談なら【アスライフ株式会社】概要

相続税対策の相談をする時、銀行や農協、大手の不動産会社と関係している税理士が勧められることがありますが、それはちょっと危険です

企業から紹介されるだけでその企業に税理士から紹介報酬を支払ったりしているので、あなたの利益を失うからです

それ以上に大きいのが、税理士の中には相続税対策の知識が少なく、あなたの利益を守れない税理士がいます

というか、そもそも税理士と言うのは、あれこれ提案して税金を抑えるようにすることはできないのです

税理士が出来るのは「それだったら税金がこれだけ抑えられます」ということだけです。なので、相続税を抑えるためには税理士に相談するだけでは全く足りないのです

相続税対策で一番大切なのは、自分も後を継ぐ人も「いい相続税対策が出来たな」と言う感じになることです

実際多くの相続税対策に失敗している地主さんは、相続税は確かに安く済んだけど、収入が少なく銀行からの借金の返済が大変でもうこんな土地売って楽になりたいという方がいます

これでは、相続して自分が守ってきた土地を残そうと努力してきたことが全て無駄になってしまいます。そうではないのです、相続税対策で大切なポイントは、

収入が多く、相続税は少し払うけど本人も相続を受ける人も儲かるからうれしいと思える事

これが出来ていないと、何のための相続税対策だったのかと思うのです。これで喜ぶのは建築した不動産会社と利息で儲ける銀行のみ。そうではなくあなたが儲かることが何より大事。相続税対策と言いながら「事業」という意識のアパート経営が必要なのです。

ですが、今まで事業なんてやったことがない人がいきなりアパート経営なんて出来る訳がありません　それでも何も相続税対策をしなければ本来利益を生み続けるはずの土地は失われるだけになってしまいます。そのために相続税対策であなたが頼れる人が必要になります

相続税対策で一番必要な人と言うのは、「あなたの資産や状況を把握し、あなたに最善の提案が出来る人」なのです

それは、相続税のことを熟知している、相続税対策で多くの相談を満足いく回答を出し続けている、私どものような不動産会社だと思います

田んぼや畑を長年やってきて、年金暮らしのためお金がないけど、税金ばかり出ていく土地の相続税が高くなる方がいます

ただ、相続税を払うのは現金であるため多くの農家の方は困っています

その土地をどう有効利用すれば相続税や固定資産税を安くできるのか、それを常に考え続け、多くの情報からお一人お一人にあった提案を出来る人に相談するのがとても大切です

相談するのにお金はかかりません。十分な成果が出てから適正な価格で、その利益のうちの一部でいただいています

まずは、相続税の相談を信用できる不動産会社にしてみましょう

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フラット30などで毎月の支払いを一定にする人がいる中で、ボーナスをもらえる月だけ支払額を多めにしている人がいます。

ボーナス月は多めに支払って、毎月の支払額を抑えようというのがその目的なのですが、実はボーナス月に多めに支払う方法をとっている人の方が、毎月一定額で払っている人より破産している傾向にあります。

なぜボーナス月に多めに支払うことが破産を招いてしまうかと言うと、パワハラ、倒産、病気などによる退職や転職しないといけないくなったり、コロナなどによる経済の低迷によって会社の利益が減り、減給と言う事が起きるからです。

現実、コロナがはやるようになって、破産している人は急激に増えました。給料やボーナスがもらえるのが前提でローンを組んでしまったためです。

それにそもそも、大企業のトヨタ自動車始め多くの企業が、定年まで保証できないと社長自らわざわざコメントしたというのも記憶に新しいです。

住宅ローンを組む時に一番大切なのが「無理して借りない」と言う事。では実際毎月いくらまでならローンを組んでいいのかですがそれは、

・旦那さんだけの収入から毎月確実に預貯金できる金額まで

・同程度の間取りのアパートを借りれるくらい

だと,とりあえず大丈夫かなと言う感じがします。

私は不動産会社なので住宅や土地を販売する立場ですが正直、住宅ローンは組まずに済ませるか、短期間で返済を終わらせるのが一番安全だと思ってます。

30年間は思った以上にとても長く、思いもよらないトラブルが発生するのは当たり前。何も起きないのが不思議なくらいです。

それでもマイホームを買うなら、生活レベルを上げて支出が増えるようなことなく、何が起きても大丈夫な低価格での返済にし、なるべく短期間にするのがいいでしょう。

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岡崎市大和町地内に田んぼを所有する地主さんからの相談で、とある有名企業がお店を出すために、土地を貸してくれないか？と言われたそうです。

そのお店は面積が大きいため、周りの地主さんも巻き込んでのものの様です。

相談者の地主さんは、周りの地主さんとも調整が出き、あとは「坪単価いくらで貸せばいいのか」で困っていたようです。

実際、業者さんがこの値段で貸してほしいという値段と言うのは、一番安い坪単価である場合が多く、そのまま土地を貸す契約をしてしまうと、とてももったいないことになることがあります。

ですが、一般的にその周辺のお店などが地主さんからいくらで借りているかなんてわからないものです。しかし私どもは不動産会社なのでそのあたりの調査に関しても出来ます。

そうしたところ、周辺の有名店やコンビニエンスストアなどが坪単価いくらくらいで借りているのかが分かったので、地主さんに報告したところ、地主さんの土地を借りたいと言ってきている業者さんの坪単価の提示額はなんと、近隣のお店の半額の値段だったのが分かりました。

なので、この情報から相談いただいた地主さんは周辺の相場を借りたい業者さんに示し、価格を上げるように交渉し、価格交渉に成功しました。

このように、業者さんが安い価格で契約しても、特に違法性がないので、ご自身の土地の利益を守るため、私どものような不動産会社に気軽にご相談されるのがいいです。

相談するのは無料で、利益は倍になる可能性があるのですから、聞かないと損ですね。

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銀行で金利を安くお金を借りるには

まずマイホーム購入やアパート経営で銀行でお金を借りられる人とそうでない人がいます。

この差は銀行の立場で考えれば分かるのですが、お金を確実に返済してくれるかどうかで判断しています。

それは現在の収入や資産が多ければ多いほど条件が良くなります。銀行が一番心配なのは建物や土地や現金などが無く、仕事で得た給料しかない人です。

既に建物や土地や現金が十分になる人なら何も心配がないので、長期間で金利が安くなる傾向があります。

しかし、それらが何もない場合は、あなたが銀行の立場なら本当に返済できるか心配なので、怖くて貸せないのではないでしょうか？

銀行で金利を安く借りるには、この銀行員の心配をどれだけ取り除けるかにかかっています。

銀行で安い金利で借り換えるには

既にマイホームをお持ちの方やアパート経営をされている方なら、少しでも金利が安くできないか？とお考えだと思います。

その場合、既に借りている銀行なら、手数料1万円ほどで借り換えができる可能性があります。しかし、別の銀行への借り換えの場合はマイホームなら数十万円、アパート経営なら数百万円かかることがあります。

この他行への借り換えで手数料を払っても数十万円や数百万円の利益差が出るのならやった方がいいでしょうが、そうでないなら意味がありません。

既に借りている銀行で金利を下げてくれるというのなら、書類一枚書くだけで済みますが、他行に借り替えの場合は、お金がかかるだけでなく手続きも結構面倒なので、出来るだけ、初めに借りる時点で、金利を安くするようにした方がいいでしょう。

また、マイホームの場合ならあまり気にしなくていいのですが、アパート経営の場合は、金利を下げるのが難しい場合があります。それは、立地の悪い利益の少ないアパートを高く買ってしまった場合です。

これは先ほどの通り、銀行が本当に返済してくれるのかと、あなたにリスクを感じてしまうために金利が高くなっていることがあります。ノンバンクや地方銀行の一部では、金利をものすごく高くして儲けているところもあります。

他の銀行では貸してくれなかったけど、金利が高くても貸してくれる銀行が良い銀行だと考えてしまうのは間違っていますので注意してください。

銀行が貸してくれないのには理由があるのです。それは、あなたが無理してアパート経営をしようとしている場合、現状では危ないから辞めておきましょうという警告だったりします。

銀行がお金を貸してくれれば成功と言う事ではありません。無理なく借りられるようにしましょう。

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アパート経営を失敗する人の共通点は

・入居者に困らない立地のいい場所に立ててない

・利益が多くない建物を建てている

・建築費が高い。アパート購入費が高い

というのがあります。

これは、田んぼや畑をお持ちで、相続税対策のためにアパート経営をしようと考えている方でも、公務員や会社員で不動産投資を目的にしている方にも共通した特徴です。

要するにアパート経営で成功させるには、「立地が良く、利益の多いアパートを安く買うか建てる」ことが何より重要です。

これが守れていると、銀行の評価がおのずと高くなりますから銀行がリスクを感じないので金利も下がりやすくなるというおまけつきです。

よくアパート経営のリスクに上がる「空室」でも、立地が良い場所で安く買えば、利益がもともと多いので、周辺の家賃相場と比べ家賃を安くしても、利益が出るのですから、家賃を簡単に下げられます。家賃を下げれば入居者は入りますので、空室の心配はないということです。

とは言え、相続税対策で田んぼや畑を利用してアパート経営を考えている方に多いのが、「先祖代々の土地だから、売るわけにはいかない」というのがあり、立地が悪いのに無理してアパート経営を始めてしまう方が多いのも事実です。

アパート経営は立地のいいところでやらないとその時点で上手くいきません。こんな言葉があります。

「変わらないために変わる」

これは相続税対策のアパート経営でも同じ、アパート経営としては立地の悪い田んぼや畑ならば、その土地を売って、立地のいいアパートを購入する資金にすればいいのです。

そもそも、先祖代々そこの土地だったということは無いはずです。圃場整備で土地を交換したりと、ご先祖様も必ずその時その時で最善の手を打った結果で今の田んぼや畑があるだけです。

変わらないために変わる。次の代の方が喜んでもらえるアパートを残すことが、先祖代々の土地を残すことだと思います。

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田んぼや畑を今まで頑張って維持してきた方の多くは、相続税対策を考え、どうすれば一番いいのか悩んでいられると思います。その中でアパート経営がいいとは言われるものの、実際アパート経営に向いてる土地、向いてない土地と言うのがあります。それを今回お話ししたいと思います。

成功させるコツの前に、相続税対策で失敗してしまった例を挙げると、相続税を納める額が小さくなれば成功だと思っている方が多い。

実は相続税対策のためのアパート経営で成功している人は必ず「利益が多いようにする」と言う事を考えている。それを実現した上で、次におまけで相続税を少なくするということが出来ている。

銀行からの借金が相続税の控除で引けるからと、利益が少ないとか、立地が悪いアパートを建ててしまうと利益が多いようにはならないので、相続税対策のアパート経営としては失敗です。

なぜならアパートを建てた本人が亡くなると、借金が多ければ相続税は少なくて済みますが、アパートの立地が悪く、空室も多く、利益が少なければ銀行への返済が苦しくなり、相続したお子さんや奥さんが「すぐにでもアパートを売って楽になりたい」と考えてしまい、せっかく今まで頑張って田んぼを維持し、土地を残そうと頑張ってきたのに、代がかわったら途端に無くなってしまうのです。

この場合何がいけなかったのかと言うと、

・立地が悪く、入居者が集まらず空室の懸念が高いのに無理にアパートを建ててしまった

・相続税が少なくなれば相続税対策は成功と勘違いした

・銀行がお金を貸してくれるということは上手くいくと勘違いした

ということです。

銀行は、上手くいかないと分かっているアパートでもお金を貸してくれます。なぜなら、担保として十分な土地や建物、お金をとっているので、失敗してもその担保をもらって売ればいいだけだからです。

では、相続税対策で成功させるにはどうしたらいいかと言うと、

・立地が良ければその土地で、立地が悪ければその土地を売って、そのお金でよい立地のアパートを買うか、土地を買う

・相続税対策のアパート経営でも「会社経営」と同じく、利益が最大になるようにすること。そのためには建築時から良い建物を低価格で建てる事

・銀行はアパート経営が良く分かってないというのを意識し、自分でアパート経営でどうしたら利益を最大にできるかよく考える

ということです。

とは言え、どうすればいいのかアパート経営をしたことが無いので、初めてのことですから誰かに聞かないといけません。その場合、既にアパート経営をしていて、成功させているご近所の方に相談するのがいいでしょう。

相続税対策のアパート経営でもなんでもそうですが、既に上手くやれている人に教えてもらってマネをすれば上手くいくものです。

安城市で不動産相談なら【アスライフ株式会社】概要

不動産ローンの借り換えとは、現在のローンを完済し新しいローンを組むことを言います。

ローンの借り換えは、目的によってそのメリットが異なります。こちらでは、不動産ローン借り換えのメリットを目的別に紹介します。

総返済額を削減するための借り換え

不動産ローン借り換え最大のメリットとも言えるのが、総返済額の削減ができるというメリットです。

条件の良い金利の低い不動産ローンに借り換えることで、当然毎月の返済額は削減されますし、総返済額の削減にも繋がります。

例えば、残返済期間25年、残債2,339万円、全期間固定2％のローンを、1.1％のローンに借り換えると、諸費用で466,320円かかった場合でも、129万円のメリットが出ます。これだけの効果が見込めますが、全期間固定→短期固定のように固定期間が短くなる場合は、金利変動リスクが大きくなるので注意しましょう。

金利上昇リスクを回避するための借り換え

長期間で返済する不動産ローンを固定金利選択型や変動金利型で借りている人は、金利上昇のリスクを負っています。

この金利上昇リスクを回避するためには、全期間固定金利型への借り換えや、固定期間が今より長いローンへの借り換えを行っていたほうが金利変動の不安はなく安心感も高まります。

専門家に不動産相談をしたいとお考えの方は、安城市にありますアスライフにお任せ下さい。

アスライフでは、すでにローンを組んでいる方の借り換えに関するご相談以外にも、相続した空き家や土地、アパート、倉庫などの活用や税金相談、不動産の売却をお考えで査定をしたい方、土地や住宅の購入をお考えの方など様々な不動産相談を承っております。

皆様によりよい明日のくらしをご提案しますので、安城市で不動産の相談がしたい方は、お気軽にお問い合わせ下さい。

安城市で不動産相談なら【アスライフ株式会社】概要

土地購入で失敗したくないとお考えなら、不動産の専門家であるアスライフにご相談下さい。

不動産業者に依頼する

土地購入を考える時、プロに相談した方がいいことは分かっていても「相談しづらい・・・」という方も少なくありません。しかし、不動産業者を利用せずにネットや広告で物件を探すだけでは、良い物件を逃している可能性があるのです。

不動産物件が出てきた時、不動産業者の営業は不動産を買ってくれる人を探します。ネットや広告に掲載して連絡してくれる人を待つだけでなく、探している人が分かっていれば当然その人に声をかけます。そのため、ネットや広告だけで探している人よりも物件情報をいち早く知ることができるのです。

安城市にありますアスライフは、ご希望の価格や駅近などご希望の条件に沿う土地探しをご依頼頂けます。

依頼する時は予算と購入時期を正確に伝える

希望の予算や購入時期が決まっている方は、正確にお伝えください。特に予算はなんとなく低めに言いたくなるものですが、例えば6000万円まで予算があるのに4000万円までと伝えられた場合、4000万円以上の土地情報はなかなか教えることができないものです。なぜなら、伝えられている予算よりも2000万円もオーバーしている土地を紹介するのは失礼にあたると考えているからです。

また、購入時期も先延ばしして伝えてしまうと、希望する時期に間に合わないこともあるでしょう。予算も購入時期もできるだけ正確にお伝え頂くことで、希望に近い新着の土地情報を真っ先に連絡することができます。

安城市で土地購入をお考えなら、アスライフにお任せ下さい。アスライフは、土地探しから不動産買取、各種保険の相談まで、不動産に関するお悩みやご相談に対応しております。お客様に寄り添い、理想の物件をご提案できるよう努力致しますので、初めて土地購入をする方も安心してお任せ下さい。

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